主题：有关国六条对天津二手房的影响与分析

首先，调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从 2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

其实，对于二手房转让税收问题，中央和地方政府都在不断进行探索，一年前刚刚规定转让期限是两年，这一次变成了五年，其他不变，因此，对于三级市场而言，此次的调整和去年的政策“大同小异，本质上没有区别”，主要的效果是对投资者心理上造成压力，而且，根据去年类似政策出台后的市场反应来看，这一成本最终还是被转嫁到购买者身上，并造成了二手房价和新房价格同步飞涨。

其次，有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

对于普通购房者而言，由于商业贷款利息如此之高（公积金贷款相对较低，但是大多数人难以通过审核），一般来说，如果是自住型消费者，在合理规划的前提下，都会主动尽量提高首付，以减少自身还贷压力，银行的统计也表明，在此政策实行之前，绝大多数客户首付都大于三成。

不过，根据炒房客的操作特点，他们一般是满足最低首付，然后寻找下家迅速出手。提高首付能够对投机起到一定约束作用，增加投机的资金成本，加上二手房转让的五年期限征税条款，具有一定的组合效用，这也是本次调控的一个目的所在，在一定程度上有效的控制了投机者。

对“新政”出台前后两周的成交量比较

5.25-5.31二手市场分析



一周以来，天津市二手市场成交势头呈现稳定态势。据政府有关职能部门统计，全市累计成交面积达到18.4万平米；成交套数2251套；平均成交价格 3838元/平米，成交面积环比上周有大幅调整，上扬48.4%；市场成交价格保持平稳。






本周天津中心市区的二手房成交量大幅上扬，河东、河西、南开的成交量都突破了2万平米，环比增幅均超过50%；和平、河北、红桥等区亦有较大幅度增长。位于滨海新区的塘沽也有大量成交。究其原因，一方面，六月以来天津市中档商品房供应不足，导致更多的需求转向三级市场；另一方面，由于6月国家对于二手房征收营业税政策发生改变，征收期限由产权变更期两年增长至五年，不少房源持有者和需求方都急于成交，以避免高额税费，成为市场活跃的主要原因。

6.1-6.7二手市场分析



一周以来，天津市二手市场成交势头呈现稳定态势。据政府有关职能部门统计，全市累计成交面积达到11.63万平米；成交套数1503套；平均成交价格 3762元/平米，成交面积环比上周有所下降，下降58.2%；市场成交价格保持平稳。






本周天津中心市区的二手房成交量较上周有一定幅度下降，主要原因是六一新政出台后，交易方需要承担额度较大的营业税费，另外部分需求在政策挤压下提前释放也是本周交易下降的原因之一。

河西、河东、南开依然是成交活跃区域。特别是南开区由于区域广阔、房源丰富、配套完善成为三级市场购房者的首选，区域价格也继续保持坚挺。尽管新政会给目前的交易带来一定的影响，但由于天津商品房市场的供需矛盾在短时间内无望解决，因此二手房市场会继续活跃，普通的改善型需求将不断汇集到三级市场。未来5-10年的二手房源将会成为市场的主要需求对象。

近期天津房地产市场综述

　　“新政”出台最受关注的就是房屋价格是否也会有所下降，但是这次调控“新政”只能抑制房价上涨速度，和很多购房者预期房价会下降有很大出入。本市房地产市场是以刚性需求为主，炒房比例相当有限，以自住为主的市场本身“泡沫”就很少，这种在买卖之中上升的房价不会大面积回落。

　　从目前二手房市场交易主体分析，交易重点仍旧是80-100平方米左右的房屋，因为这些房屋总价相对较低。但此类房屋已经成为相对短缺的稀有资源，市场上求大于供，所以价格近期不会有所变化。另外，任何事物都有两面性，国家政策也是，就税收调节来看，对市场肯定会起到规范促进作用，同时也可能在短期内促使二手房新增房源减少，抑制成交率。特别是五年内房屋交易要缴纳一定营业税，由于本市五年内次新房比较抢手，所以税收可能会转嫁到房价上，从而增加房屋整体售价。

　　租赁市场房源得到补充，这次调控“新政”出台，更多指向新房市场，控制的是房源，其中关于新建商品房中90平方米以下房屋比例控制在70%就很能说明问题。房价之所以上涨，并不是因为炒房比例增加，关键是要增加面积相对适中的商品房配置，因此对二手房市场影响有限。

五年之内的次新房会有相当一部分转向租赁市场，以等待超过5年年限之后交易。租赁房源会有所增加，对于刺激租赁市场整体水平有一定积极意义，还能带动房地产各级市场互动，促进市场健康发展。在市场相对低迷时期，往往是纯粹需求型购房者进入市场的好机会，因为这段时间内房源相对充足，也会有一些炒房者将手中房源抛售。