探析西安城西区房地产

“西咸电话同区号，秦汉两都零距离。”2006年9月16日零时起西安和咸阳两地电话正式并网，今后两地将采用统一区号029。此次电话并网是“西咸一体化”进程中的一项重大成果，根据陕西省经济发展的思路，将在未来几年里大力推进西安、咸阳的一体化建设，逐步实现两地经济、城市一体化。

    对房地产业来讲，西咸通信一体化拉近了西咸两地的距离，为城西房地产业构筑了一个更加广阔的平台。但是在人们的印象中，城西房地产一向是默默无闻，总是波澜不惊。那么城西的房地产未来发展前景如何，会不会“爆发”，让我们再次审视这里。

    城西环境现状

    城西区南邻高新区，北居汉城遗址，东临明城墙，西连咸阳，城市规划面积约有100平方公里，区域内现有人口60万左右。城西是西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。有“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，有中央、省、市属大型企业200余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂等50多家闻名全国的大中型工业企业。

    城西有专用高速路与西安咸阳国际航空港连结，西三环也已开通，交通便利，是正在建设的“西咸一体化”的最前沿、陕西“一线两带”发展战略格局的中心位置。2005年莲湖全区生产总值突破百亿元大关，人均生产总值达到2450美元，全社会固定资产投资规模累计完成298亿元，提前两年完成了“十五”计划确定的主要经济指标。

    一个地方经济发展是否强劲，工业经济的支撑作用非常重要。城西有著名的电工城和国防工业企业。近年来，由于高新技术不断改造传统工业，西郊的西电公司、法士特齿轮、印钞厂等大型工业企业繁荣兴旺，单位面积上产生的经济效益在全市都名列前茅。据了解，“十五”期间，莲湖全区规模以上工业企业累计完成工业总产值662.59亿元，经济总量居全市区县之首。此外，桃园开发区也成为莲湖区经济发展的一颗明珠。目前桃园开发区全面启动二次创业计划，2006年做好二期千亩土地的基础设施配套工作，2010年建成一个新的园区。

    此外，城西还有六村堡石化工业城和空港服务中心、三桥汽车商贸区。六村堡石化工业城交通极为便利，总开发面积5平方公里，现有驻地单位、企业计二十余家，已形成了一个以石油化工、机械加工为主的新兴工业园区。西安六村堡空港物流服务中心占地面积4.7平方公里,将依托咸阳国际机场,集航空,铁路,公路运输为一体的优势,发展成为集现代仓储,多式联运,加工配送,产品分拨,市场批发,园区交易为一体的综合性物流基地。三桥汽车商贸区是以西部车城为主的汽车物资存储和流通中心,规划占地2.3平方公里,将成为西部地区汽车、机电产品及其配件产品的最大的存储、转运基地。

    近两年来，城西加大了对城市基础设施改造的力度，相继拓宽改造了环城西路、西关正街、红光路、枣园东西路等10余条主干道路、21条断头路和100多条背街小巷。城市道路的改造也改善了城西的居住和投资环境，推动了经济的发展，尤其是商贸业的繁荣。

    城西的商贸业逐步发展，但是仍有不足。以前，城西的商贸业主要集中在土门一带，近几年才形成丰庆路、玉祥门和西门等商业区。由于城西是一个工业化相对集中的区域，早期城西商业基本上是小打小闹，先是靠厂区里的商店来满足，后来很多厂区出现“破壁开店”，但规模和品质也相对有限。直到民生、家世界入驻城西之后，使这一区域出现了大规模、高品质的商业网点。目前，西郊家世界购物广场、西门人人乐购物广场、土门民生商厦、土门爱家等已成为城西区的商贸亮点。玉祥门、土门、丰庆路、白家口市场群，构成了城西区多元化、大规模的流通格局，年交易额20多亿元。

    城西的教育环境在西安的各个城区中属于一般，大学数量少，因此也就说不上什么文化氛围浓郁，不过中小学校相对较好。对于置业者这其实已经足够了。城西的自然景观得天独厚，但是保护和开发都很不足，著名的汉长安城遗址面积达36平方公里，阿房宫遗址面积也有60万平米，但是都经常遭到破坏。城西的公园有劳动公园、环城西苑和丰庆公园，不过劳动公园有点小，新近建好的环城西苑及丰庆公园助升了城西的环境魅力。

    综合来说，城西区还是一个工业区，因此除了本区域的居民，几乎吸引不到其他区域的人到此置业。另外，城西的商业不够繁荣、娱乐餐饮配套有些差，也影响了人们在此置业。

    城西与其他区域的比较

    按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电工城，南郊是文教区，北郊是农业区。在这样的规划下，城西作为电工城，纵向比较一直发展的都还不错，不过要是横向比较的话，就有些落伍了。城西的工业基础比城北好，比高新区好，可以说，是西安最好的。但是当历史的车轮进入了市场经济的新时代，城西就落后了。20世纪90年代后，城西虽然也在发展，但是发展的不温不火，而同时期的高新区和城北的经开区却是一日千里，发展迅速。高新区数年前就把“电工城”甩在了后面，去年，城北的经济发展也追上了城西。

    相对城西的“电工城”，高新区无疑代表了西安新经济的未来。作为国家级的高新技术开发区，高新区经过十五年的发展，已经成为西安市经济最活跃的区域，经济总量约占西安市经济总量的25%左右。因为经济的发展，相应地带动了房地产业的前进。高新区的房地产开发量非常大，吸引了相当数量的西安本地人和外地人在此置业。目前，高新区已成为西安市民工作和居住的理想区域。与高新区相比，城西的经济未免有些明日黄花的感觉，不过城西若能充分发掘自己的潜力，未来的房地产发展不会输于高新区。

    目前位于城北的经开区发展也相当迅速，近几年，其各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。随着城北经济的快速发展，再加上其独具的区域优势，未来城北将是制造业基地、物流中心。相对于城北的迅速崛起，城西更给人“老牛慢车”的感觉，不急不火。城西或许就在这种“不急不火”中，被城北超越，并被远远甩在后面。

    城南作为文教区，交通方便,商业繁荣,是西安的文化中心，区内高校林立, 西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围。向来是西安市民安家置业的首选,一直到现在都没有改变的迹象。城南与城西定位不同，因此表现在居住方面几乎就是“冰火两重天”，城西未来仍将是以工业区面目出现，仅就住宅产业而言，恐怕还是会在城南之下。

    根据规划，城东是军工区，并且未来是一座水城，这里将成为旅游及居住区，房地产发展空间巨大，城西相形见绌。

    相对其他城区，城西的优势有五，一是老工业区，工业基础好；二是“西咸一体化”连接枢纽，城西将随着“西咸一体化”地发展而发展；三是比邻高新区，可以借势发展；四是位于陕西“一线两带”发展战略的中心位置，有大的格局；五是区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址。城西未来的发展，必须是在充分利用这些优势的基础上才会有好的结果。

    城西房地产现状

    城西是西安发展较早的区域，建国初期国家在西安实施的重点项目中，超过半数都选择了西郊。其中大庆路、劳动路、汉城路、阿房路和火车西站等项目的建设，使城西建设率先进入快车道。随着工厂的密集布点和扩散，城西成为西安大规模启动的区域。经过多年的发展，城西已成为以机械、电子工业为主的工业区。同时还为满足广大职工以及家属的住房生活需求建设起一座座住房和配套的生活服务设施，如医院、学校、商店、文化俱乐部、公园以及绿化带等。这些工厂、住宅、服务性设施以及绿化带一片一片连接起来从而构成绵延近10里的电工城。

    由于早期大规模的重点建设，使得城西的产业和布局基本上“一步到位”，封杀了区域房地产商品化进程，各企业集资建房也直接削弱了商品房的优势，制约了城西商品房市场的繁荣。加上区域内经济发展较慢的原因，造成购买力相对较弱。另外，由于电工城严格的规划和布局以及集约式的土地利用，使城西的建设用地几乎没有剩余可言，土地资源稀缺，也使房地产开发受到一定限制。较长时间内一直没有开发商进入此地，城西成为被“房地产遗忘的角落”。

    近几年，西安房地产开发迅猛，除了城西，各个区域发展的都很不错，连以前落后的城北也借经济技术开发区的优势获得较快的发展，只有城西房地产发展的不急不徐。城西的房地产销售量自从在2004年达到高峰后，这两年就再没有突破，而同时期其他城区的销量都是突飞猛进。城西的房地产销售价格和其他城区一样都是稳步增长，2004年房价在2750元/平米，2005年上升到2850元，今年以来，城西的房价基本是在3000元左右徘徊。

    城西的城市骨架相当大，但是城西的房地产开发主要集中在环城西路与西二环之间，西二环以西几乎没有，之所以集中在这里，一是因为这里距市中心近，交通购物方便，二是因为西二环外主要是工业区，不便于做房地产开发。此外，在三桥片区和六村堡片区基本都是原来的福利房和集资房，商品房开发基本处于停滞状态。

    在城西的房地产开发中，住宅所占的比例明显高于其他区域，也就是说，这里的写字楼和商服用房的开发量比例小，这主要是因为城西的经济发展较慢，商务及商业氛围比较淡薄。未来城西的房地产发展恐怕仍不能改变这种状况。

    城西房地产前景

    时代在发展，世界在进步，城西也没有停下前进的脚步，城西区将在充分利用本身的五优势的基础上，向前发展。

    在“十一五”期间，莲湖区将大力实施商贸旺区、科教兴区、项目带动和可持续发展四大经济战略，经济增长速度保持在年均14％左右，到2010年全区生产总值达到252亿元，比2005年翻一番，主要经济指标在全市保持领先；人均生产总值达到4500美元左右。

    根据区域情况，莲湖区提出了“一线五区四平台”的经济发展思路。“一线五区”即：以西二环为轴线，向周边辐射发展建设五大新区，连接经开区和高新区，在城西形成一个南北纵向的经济走廊。五大新区分别为：一是将桃园开发区的面积扩大二倍成立科技新区，并和高新区形成一个整体。二是以土门为中心建设商务新区。三是在大兴路以北及北二环以南6平方公里的仓库区建设商住新区。四是在大兴路以南与陇海线以北的区域建设商贸新区。五是以汉长安城遗址为中心，建设生态旅游区，营造西安地区最佳的人居环境。“四大经济平台”之中有三个在城西，分别是：在红光路两侧近2000亩的土地上，建设莲湖工业园，加快用高新技术改造和提升传统产业，构筑工业经济发展平台；盘活农村土地资源，加快城中村改造步伐，提升城市品位，构筑农村经济发展平台；以莲湖路―大庆路―枣园东西路为轴线，东西延伸，南北拓展，形成新的商贸发展带，构筑现代商贸业发展平台。

    城西是“西咸一体化”的结合带，目前，西安大力发展“西咸一体化”，在行政推动与市场驱动作用相结合下，西安与咸阳两市将按照规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治的基本思路，逐步实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化。此外，城西西部有“西咸共建区”，面积大约30平方公里，将建设成电子信息技术、新材米技术、高效节能技术和生物医药技术为特色的高新技术产业区。

    城西还处于陕西省经济发展的“龙头”――“一线两带”发展战略的中心位置。这样，城西实质上被推升到一个大的经济圈中，为房地产营造的机会将是巨大的。

    此外，城西还有三桥汽车物流中心，六村堡石化工业城和空港物流服务中心。三桥汽车物流中心，是目前西部规模最大的汽车商城，规划占地2.3平方公里，建筑面积189万平方米。将成为西部地区汽车,机电产品及其配件产品的最大的存储,转运基地，2010年实现正常运转。六村堡石化工业城总开发面积5平方公里，已形成了一个以石油化工、机械加工为主的新兴工业园区。六村堡空港物流服务中心占地面积4.7平方公里,是依托咸阳国际机场，以航空运输为主，集航空、铁路、公路运输为一体的多功能物流园区，是西安市现代物流产业发展的重要建设项目和陕西省六大物流服务中心之一。

    一个城市经济的发展就会推动此城市的房地产业发展，对于一个上百平方公里的城区而言也是一样。城西经济的发展自然也会带动本区域的房地产的繁荣。

    目前，南北走向的西安地铁二号线才刚刚开设建设，东西走向的西安地铁一号线，要到2010年才开工，2015年竣工。一号线西起西安市西大门后围寨，沿枣园路一路东行，通过大庆路至玉祥门，线路穿越古城墙后沿莲湖路及东西五路至朝阳门，然后沿长乐路东行跨?河后沿纺北路至终点纺织城车站。线路全长23.9千米，设车站17座。随着“西咸一体化”步伐的加快，规划中的西安地铁一号线将向西延伸至咸阳。现在，地铁二号线的建设已经对城北、长安和城南的房地产发展起到推动作用，相信地铁一号线的建设也会对城西房地产有很大地促进作用。

    此外，在自然环境方面，汉长安城遗址区域内将建设大面积的生态旅游森林公园，并对阿房宫遗址进行绿化，形成遗址公园，这此都为城西的房地产增添了不少魅力。

    城西的房地产发展将形成五个片区，一是环城西路以西与西二环之间的住宅区，这里由于建设用地有限，未来的房地产开发方式主要是旧城改造；二是西二环与西三环之间的工业区，这里主要还是工厂，但是会发展部分比较分散的住宅小区；三是三桥片区，在三桥汽配产业的发展带动下，这里的房地产会具有不错的发展前景；四是六村堡片区，在石化城和空港服务中心的发展下，并且紧邻36平方公里的汉长安城遗址，会出现不错的住宅区；五即是“西咸共建区”，在西咸一体化的推动下，这里的房地产发展指日可待。

    城西房地产未来发展的主要是住宅，但是在居住氛围的烘托下，商服用房也会相应地发展，不过写字楼的发展空间恐怕不会有多大。