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小 发表于 2007-1-30 11:18 只看该作者
开发商欲提高速度进军二三线城市
2006-06-19 09:17:38 ??来源：新京报网络版??作者：记者/张学冬
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2006年CLR中国地交会（以下简称为“地交会”）于6月13日在北京国贸开幕。此时，距“九部委新政”实施不到半个月。在本轮宏观调控中，“九部委新政”明确提出通过土地杠杆的作用来进行房地产市场的调控。因此，土地在本轮宏观调控中所赋予的重要作用要比去年有所增加。目前，多数城市“根据实际情况，因地制宜”的地方实施细则暂未出台，地交会便颇为引人注目。
推介地块品质较高，居住用地占多数
据地交会有关负责人介绍，包括南京、苏州、北海、无锡、日照等近20个城市带着500多块土地参加本次地交会。长三角周边的10多个城市集体参加本次地交会，成为会场上的亮点。仅无锡、南京就各推介40多块土地。“这些城市所带来土地，位置及面积都具有非常大的优势，品质都很高。比如无锡推介的40多块土地，多数位于核心区域。”上述人士这样表示。
据介绍，地交会上推介的地块，除了有直接招商进行房地产开发，还有部分是土地运营的招商。而从用地性质上看，推介地块主要以居住用地为主，也有部分商业用地及各类产业园区的工业项目。
记者在地交会现场看到，参加本次地交会的城市主要是二三线城市，包括苏州、无锡、北海、镇江、桂林、台州、日照等城市。这些城市的共同特点是房地产市场相对活跃，开发商主要以本土开发企业为主，外来房企较少进驻开发。
京城多个开发商会上寻商机
本次土地交易会主要是以土地开发建设和土地运营为主的推介，不直接进行土地交易。记者在6月13日及14日的现场发现，北京多个开发商到地交会上寻找商机。
据苏州展台的工作人员介绍，地交会3天之内已有多个来自北京及其他省市的开发商向他们咨询苏州情况，“我们这次是以土地推介、招商为主，多个开发商比较感兴趣，拿走了推介地块的详细资料。”
参加本次地交会的北海市国土资源局局长张文军告诉记者，连续几天都有开发商在现场和他们进行接触，详细咨询了城市发展及地块的情况，收集了推介地块的详细资料，其中，文教旅游综合产业区、涠洲岛开发等土地运营项目、招商地块的咨询人数比较多。
一位参会的北京房地产开发商也告诉记者，他们正在考虑向二三线城市拓展，“我们看好中等城市，比如无锡、北海等这样的三线城市，这些城市房地产开发市场相对成熟，购买力强大，因此机会也多一些。”
 此主题相关图片如下：
■开发商说
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“重点选择南方三线城市” 代表：一家中等规模房企，在京仅剩一块储备地块 “我们是奔着考察二三线城市而来的。在目前的宏观调控下，尤其是‘九部委新政’中通过具体的量化指标来调控地产，在北京进行房地产开发的资金和政策压力会更为突出，相比之下，二三线城市会好一些。”北京一位不愿具名的开发商在地交会上对记者说。
2004年错失外拓良机，马驹桥竞价惨败
据上述该人士介绍，其公司于2000年在北京开发了首个项目，至今已开发了6个项目，开发总面积约100万平方米。但目前北京仅剩1个正在开发的项目，另在天津和沈阳正在洽谈合作开发。
“2004年我们就开始外出寻找具有发展前景的外省市，主要去过天津、武汉、重庆及成都等城市，但当时公司高层对拓展外地市场的意见不统一，步伐就放慢了。”他叹了一口气后说：“如果当时出去，还可以协议拿地，市场机遇也非常好。可惜啊，好几块谈判的土地全部放弃。”
“‘8?31大限’对我们的影响太大了。我们只剩一块储备土地了，加上正在开发的一个项目，最迟到2008年就会断顿。”据这位人士介绍，去年该公司也参与了几次土地竞拍，但出让价都远远超过了心理预期。“去年底马驹桥地块拍卖时，我们举了几次牌后就停止”，该人士告诉记者，马驹桥竞价现场给公司高层很大的打击，3天后，公司做出逐步向二三线城市渗透的决策。
锁定三线城市，“资金及开发经验有优势”
该公司的外拓首先选择了紧邻北京的天津。但到达天津后却发现，与2004年年初的天津相比，今年的天津土地市场已经发生了翻天覆地的变化。一方面是土地也需通过招拍挂的方式获取，另一方面则是天津已经形成了大量外来开发商“各占一方”的局面，竞争的激烈程度与北京无异。
这位开发商表示，他们会重点选择楼市刚刚活跃起来的南方三线城市。因为在三线城市，他们这样一家在北京称得上是中等规模的开发企业，资金和开发经验的优势才会比较突出。
据介绍，该公司在地交会上重点考察了北海和无锡的土地。“是否进入一个城市，需要经过大量的市场调研后才能决定。但是，今年我们肯定要到一个三线城市拿地开发项目。”该开发商这样表示。
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小房企盘算多城复制北京项目 代表：一小型开发商已无地开发，赴张家口开发获胜后打算继续向三线城市发展 记者在地交会上偶遇开发商何乙（化名）时，他正在了解镇江的推介地块。
何乙的开发公司前身是建筑工程公司，2003年在通州开发了首个项目，也是他们在北京开发的惟一一个项目，面积约15万平方米，目前只在延庆做一块土地的一级开发。去年年初，该公司参与了丰台区贾家花园地块的公开竞拍，最后被迫放弃。“我们是小房企，没有土地储备，流动资金只有3亿元。在高价拿地的浪潮下，通过招拍挂的方式拿地对我们而言并不现实。”何乙说。
事实上，该公司在开发通州项目后期的时候正值“8?31大限”，“按照我们的实力和开发经验，‘8?31’以后我们的竞争优势非常少。因此2004年底我们就开始考虑外出拓展。”何乙说，公司快速决策，2005年初就派出相关人员分赴北京周边的几个城市进行调研，积极寻找项目。
通过朋友介绍，2005年年初，该公司在河北张家口一家开发商手里购买了一块土地，建筑面积为20万平方米。由于该地块已经是“三平一通”，因此很快便进行前期市场调研和产品的规划设计阶段。“到了张家口，从产品设计和资金实力来说，我们属于中等开发企业。而且，张家口的项目照搬了我们在北京的项目的户型和园林，在当地属于非常超前的设计，因此一推向市场就被购房者抢购。”
“因此我们认为，在目前宏观调控的大背景下，在成本控制方面没有成熟经验的一线城市小开发商，都将面临非常严峻的考验，甚至是生死存亡的考验。”何乙说，公司已经决定，在不放弃北京市场的前提下继续向三线城市发展。
结合张家口项目的经验，何乙介绍，小开发商资金不是很充足，但能迅速决策。三线城市的住宅购买力很强，市场竞争却比较小，主要是和当地的开发企业竞争。而在产品设计方面，来自北京的小开发商占据上风，“沿用北京的设计在三线城市是完全可以的，或是只需要稍做改动。”
何乙表示，地交会上他们重点了解山东日照、江苏镇江及广西北海等城市的推介地块及楼市状况，会后他们还将派人到这些城市进行市场调研。
■参展者说
“北海投资潜力大” 北海市国土资源局局长张文军表示，历经泡沫洗礼，该市房价较低 广西北海是本次地交会上颇受关注的城市。一方面是地交会上对该市的地块进行了重点推介，另一方面则是该市良好的居住氛围和刚刚开始活跃的市场引起大量寻找土地开发商的关注。
北海市国土资源局局长张文军介绍，北海地处北部湾北部，是一个具有丰富旅游资源的滨海城市。今年，广西做出了加快北部湾（广
西）经济区发展的重大战略决策，北海的前景尤其看好。去年北海市商品房交易面积为119万平方米左右，平均售价为1565元/平方米。其中，海岸景观住宅的销售价格也仅在2200元－3600元/平方米之间。
“而且，市场购买潜力巨大，尤其是外来购房者占到非常大的比重”，张文军说，2004年外省市人购买的商品房面积近30万平方米，占当年总销售量的58%；去年，则达到38万平方米，以北京、浙江、贵州、四川、广东、上海等省市的购房者居多。
据了解，目前在北海进行地产开发的开发商主要以本土企业为主，也有浙江和福建两省的房企。
2000年以前，北海房地产市场经历了一个快速发展及泡沫破裂的阶段，结果导致该市的房地产市场上的商品房售价至今仍处于普遍较低的水平。“北海商品住宅平均价格由最高峰时的2000元/平方米回落到1000元/平方米左右，2000年以后，平均以11.4%的涨幅稳步回升，目前约1600元/平方米。”张文军表示，北海楼市平稳上升，投资潜力大。
（编辑：冯仕妍） |
[ 本帖最后由 一剑终情 于 2007-1-30 11:22 编辑 ]
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