租养房投资收益计算方法

随着房地产市场交易的日趋成熟以及人们投资意识的逐渐增强，许多人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少“以租养房”的“精明人”。这些人归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。
　　然而，“以租养房”并不是一个简单的过程，它需要当事人掌握一定的购房知识和技巧，正确计算投资收益，从而最大限度地发挥“以租养房”的优势。以下，介绍三种计算“以租养房”投资收益的方法。
　　1、投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价
　　此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法，但它也有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
　　2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（税后月租金-按揭月供款）×12]
　　这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其它投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，还不是最理想的投资分析工具。
　　3、现值指数法分析计算公式：现值指数=累计总流入现值/累计总流出现值=投资期内月租金现值之和/按揭首期房款、保险费、契税、维修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和
　　现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来比较麻烦。
计算公式算投资回报率
任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？
　　如何计算投资回报率
　　有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：
　　计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
　　计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
　　例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
　　套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％

　　要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％

　　如何判断投资回报率
　　现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？
　　业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。
　　据经纬物业二手部的负责人司徒?琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列：
　　物业类别　　　　合理回报率 　　投资临界点 　　超高回报率(需审慎)
　　商住两用物业　　10－12％　　　　>7％　　　　　15％以上
　　烂尾番生物业　　9－10％　　　　>6％　　　　　　20％以上
　　地铁物业　　　　3-6％　　　　　>3％　　　　　　10％以上
计算投资回报率的两种形式
　　1.投资回报率分析计算公式：投资回报率＝(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价
　　说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
　　2.投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12
　　说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
　　投资回报分析*一居室的市场投资回报率较高现代年轻人追求一种生活的私密性、自我个性化，喜欢工作之余拥有自己独立的空间，如果经济条件允许，他们更多的会选择一居室。而且从价格面积比来看，一居室的租金递减程度较小。