转贴：房价下跌必从二手房开始
从上周五研究地产开始......从任志强 BLOG 到深圳房地产局到深圳规划局.
简单提几个大致数据:深圳现有地产公司住宅建筑面积约是 6600 万平方,各类特殊建设住宅是 近 2000 万平方,农民房是 1 亿 5000 万平方.未来 5 年的新增建筑面积是 5700 万平方(主要在关外,平且不包括旧城区改造,大约每年是 1.4 平方公里),每年的上市面积是 3 平方公里.那就是大约每年上市的面试 新增加地区 + 农民房改造 总面积超过 2000 万平方米.
那么我们保守的估计,以深圳现有 6000 万平方米商品房,大部分集中在关内,我们打算以现在价格 均价 8000 计算的,假设有一半的房子 3000 万平方米进行交易 那么这个总金额 2400 亿,就是说可以套现 2400 亿!
另外就算新增每年 1000 万平方米因为大部门在关外,所以均价按照 5000 算,那么 5年的交易额就是 2500 亿 .
那么我们可以大致估算5年总交易额在 5000 亿人民币,那么银行要负担其中的 3500 亿.
深圳的居民储蓄总额在 1800亿左右,因为买房子,银行可以实得
3 成左右得收入,1500 亿,就是深圳得居民储蓄 1800 亿 + 3 成首付 1500 亿 = 应该 5 年内刚好应付买卖房子总额 3500,相信其他城市也差不多啊.这已经是政府负债得极限了....但是国家还要进行其他消费啊.............医疗等...
所以我估计国家跟地产公司是这样勾结,不断得修改法律,提高二手房得交易成本,使其价格不断接近新房,这样使得居民集中去购买新房,这样话,旧房交易被大量限制,为什么要限制旧房呢?因为建设新房需要批购新的土地,按照目前的形势,国家可以获得 40% 的利润.
这个措施最大的特点就是利用人性的贪婪,炒二手房的如果想赚取更多的钱,就会导致二手房的价格跟新房非常接近,导致二手房的市场萎缩.所以房产市场的崩溃一定是从二手房开始的......如果二手房开始套现的话,就是兵败如山倒,直接导致房产市场的崩溃...
大家可以仔细观察一下,一但二手房交易活跃,新的政策就下来了.国家就是要限制二手房的交易,以前的房子价格太低了,要赚钱只能是个人赚钱,国家银行只能承担负担和风险.新房不一样,国家可以获得 40% 的利润,还有银行按揭的利息,获取最大利润.
