以前的二手房交易，是买卖双方根据大姨子和小舅子的场外指导，盲目的讨价还价，互递假装诚意的眼神。现在武汉有了专业的国际水平的评估师，交易就变得公道了。专业房产评估是如何进行科学的计算呢？笔者采访了武汉国佳房地资产评估有限公司香港测量师学会专业会员宋生华先生。 宋生华先生大约30来岁，1.80高左右，形象端正，肤色较白，肩膀很宽。我递了根中华牌香烟，宋生华先生礼貌地告诉我，不吸烟。 一.评估步骤 第一步：准备评估所需资料 　　进行房地产评估前，需要准备的材料包括房屋产权资料（房地产使用权证、土地所有权证、房屋买卖契）和其他权利说明、房产位置图、房产技术档案、房产经济档案等。 第二步：选择评估机构 　　根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分为一、二、三级，不同等级的评估机构可承揽不同价值的业务。因此业主在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。 　　第三步：进入评估程序 　　估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。 二.评估因素 二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。 　　房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。 修正价格的因素包括： 1.      所处地段繁华程度、 2.      交通便捷程度、 3.      小区环境、 4.      景观、 5.      公共配套设施完备程度、 6.      城市规划限制、 7.      房屋面积大小、 8.      形状、 9.      临路状况、 10.      基础设施完备程度、 11.      土地平整程度、 12.      地势、 13.      地质水文状况、 14.      规划管制条件、 15.      土地使用权年限; 16.      房屋新旧程度、 17.      装修、 18.      设施设备、 19.      平面布置、 20.      工程质量、 21.      建筑结构、 22.      楼层、 23.      朝向。     其中四个因素最为关键。 一.地段。 二.房屋使用年限与小区管理及配套设施。 修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。 三.房屋朝向。 买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。 四.房屋内部装修程度。 房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。 实用的6点评估概算方法 年轻帅气的宋生华先生提供了一个实用的评估概算方法： 排除供求关系因素，可以同地区商品房价格为基准，试着这样来测算二手房价格： 1）折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率扣减2％。 2）户型。旧房户型落后，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10％。 3）楼层。以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层扣减3％，7层扣减5％，3层和4层为加3％，若是顶层则扣减5％。 4）朝向。如无朝南外门窗，扣减5％。 5）小区环境。无物业管理和非独立封闭分别减5％，省、市重点中小学区加15％。 6）心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减8％。 实例： 　　某房1993年建成，位于5层（共7层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型－10％；折旧率12年×（－2％）＝－24％；楼层－3％；朝向南北，非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；重点中小学区：＋15％，心理因素－8％；附近商品房的价格为3000元每平方米，计算：3000－（3000×10％＋3000×24％＋3000×3％＋3000×10％＋3000×8％－3000×15％）＝1800元／平方米。总费用91800元。 如果你的房子需要精确评估，还是需要专业人员。

呵呵