现在的房产是否有泡沫，一直是这年头讨论的热点话题，有么？衡量有无，许多文章给出了许多标准，譬如土地的成本，建设成本，整体经济的发展，局部炒作行为，被压抑的城市建设的一种蓄积突发等等，观点很多，也很有道理，但我觉得都忽视了一个最基本的问题，房子是做什么用的，它的使用价值是什么，它商品化后的使用价值是否已经发生本质变化？

房子是人类生活发展一定阶段的产物，它的使用价值在于满足人们的一种居住需求，就像群居生活的人类本身特性一样组成共享许多公共设施的小区，那么衡量房产经济是否有泡沫就应该去探究它是否背离了其使用价值。

房产已经作为一种商品在流通，在经济活动中也一定是要遵循经济的发展规律，许多人说中国的经济发展中有许多人为因数，导致许多事物都不在按规律进行，我想这只是一个过程中的事件，因为没有一种事物或者理论是完全的，或者纯粹的，但规律还是依旧在这种不完全和不纯粹中作用着，而且无法躲避的，经济规律的脉搏就犹如正弦曲线，围绕一个中轴上下波动，商品经济的规律中轴就是商品的使用价值本身，任何商品背离了它的使用价值都是要被调整回归的。

那么衡量房产是否过热的标准，就是它的使用价值本身。如果开发商开发的房产品质量好，小区居住环境好，地段好，交通方便，日常生活、就学、就医便利，开发商有品牌等因数就直接体现在它更具良好的使用品质上，那么它的使用价值相对就较高，它在市场上反映的价值也就越高。

对于目前的房产炒作，导致价格背离使用价值的最大利益团体是当地的政府部分，土地成本和周遍配套跟进是地方政府对当地房价影响最大的因素。

首先本地区的人均国民收入是多少，剩余收入是多少？譬如杭州2005年的人均收入是3800美元，折换成人民币是30000元左右，那么假如一个普通家庭的收入就此算法达到了60000元，扣除生活费用，交通费，养老、医疗保险、教育基金等费用，再留固定存款部分备用，最多预计可留下20000左右完全用于购房，按一个成年家庭的事业工作为15年期限，并安按每年8%的经济增长（暂不考虑物价上涨因素）带来的收入增长理想值计算，15年后加上存款利息累计资金110万左右，这个理想状态下的假设，按目前市区中心地块的平均房价10000万左右计算，可以购买一个100平米的房子，然后加上10万的装修，如果加上进行银行预期按揭，则实际还要负债一部分，这样一个家庭要为一个房子倾注所有的剩余资金和心血了。房产的作用本身使用来居住的，我觉得一个家庭对房产品的费用支出应该少于家庭剩余收入的一半左右为宜，另一半用来进行其他的文化、旅游、教育等精神健康消费，譬如2万中的1万，那么这样的房价应在均价5000元/平方米左右为合理，以1000元/平米差价作为品质、品牌、环境、配套等因素的上下浮动平衡，也就说目前房价绝对是虚高，而且高出太多。当一种被使用的价值成为一个家庭一辈子或是两代人的背负的重担的时候，它的使用成本就太高，就失去了它本来的面目和存在的价值。

其次土地是否应该成为一种商品，附加到房产品的使用价值和商品价值上？早期房价未出现虚高的一大的因素是土地是协议出让，转让费用很少，仅用于拆迁、安置、周边市政配套及支持部分地方政府的公共设施建设的费用，但是目前的土地拍卖则是地方政府提高财政收入的一种支柱手段了，是其极其重要的财政经费来源，地方政府采用炒卖地皮谋取这样的经费，但是并没有完全用在，甚至是比较少一部分支出用在了公共配套设施的建设费用上，导致了房价空前高涨的背后周边配套的严重滞后，也直接导致房产品质的使用价值的降低，使用成本增大，使房产品更加背离了它的使用价值

再次开发商保持高额利润（30%---200%不等），但高额的利润仅急剧的汇集到极少部分个体身上，创造了空前的财富神话，他们并不会拿这些利润来改善其他人的生活品质，也不会拿来无偿的提高他们开发的房产品的使用价值；高额银行借贷（占总开发成本的80%）造成的房产行业区别与其他行业，开发商可以拿着银行要挟政府的政策支持，这也就是为什么那么多地方政府的房产政策很难有为普通百姓考虑的结果了，并也导致这个房产行业无优胜劣汰的之忧的违背经济规律的景象，当然这个背后离不开当今社会腐败糜烂的结果。这个现状和事实说明了房产本身就已经离它本身朴实的居住使用价值，违背了经济市场的规律，因为背负、附加了太多本不应该有的负担，包涵了太多非经济规则的因素。

现在的房产经济有泡沫么？有，房价至少降个50%才能回归理性，这样反而能促使土地成本的降低，也能使开发商进一步促使当地政府改善小区周边的配套环境，去提升房产品质，维护其在经济市场的经营位置，使房产品接近于它的使用价值本身，符合经济市场的规律。 对于一种房产品经济，在中国是由于现在的经济增长和以往太缺乏建设而造成近些年的空前繁荣，这样的繁荣景象背后一定蕴藏的一种回归，维持一种平衡的状态是事物的根本规律，这样发展历程只是一种变换的过程，最终还是要趋于它的本源，它的使用价值本身，遵循固有的经济发展规律。房产品本就不应该是一种被炒作的商品，而是应该实实在在拿来居住和使用的产品。 房产品被炒作本身就是一种短时的趋利行为，由于2000年左右股市下划不景气，导致大量投资资本转向房产等其他领域，并且当时中央对地方政府的一些权力进行约束，导致地方政府提高财政收入的手段只能是大量卖地和招商引资，在这样的背景下房产开始复苏，并且有一些如按揭、购房入户等优惠措施的刺激，房产经济开始繁荣。但从2006年年初开始的股市渐入牛市，大量的投资资本开始转向股市、矿产、能源等领域，并且由于WTO的协议影响，大量的产品关税降低，人民币升值导致我们中国赖以发展的加工出口业面临极大的压力，经济发展脚步的影响将在这几年内显现，目前购房就如在股市的最高点买入，如果要急着居住，成为长期居住的房东那买房是没问题的，其他的，就算了吧，等几年吧！！