布局上海楼市：外资“逆流”向上意欲何为？


    尽管旗下亚太区首席经济学家谢国忠三番五次唱空上海楼市，但摩根斯坦利似乎并不因此放慢在上海楼市的“淘金”步伐。

    今年年初，上海一高档楼盘―――陆家嘴中央公寓在上海楼市大放异彩，连续3周登上全上海楼盘销量冠军宝座。

    而让陆家嘴中央公寓连续创下如此佳绩的原因是，所开楼盘一上市，就有神秘买家将其抢购一空，抢购延续了三周。

    据悉，这个神秘买家正是摩根斯坦利，其已陆续收购了陆家嘴中央公寓4幢楼，交易金额高达7亿元人民币。但这似乎仍不能满足摩根斯坦利的胃口，不久前，据披露，摩根斯坦利又悄悄地以7亿多元的价格拿下了华山夏都苑116套房源，作为长期投资之用。

    摩根斯坦利并不是今年唯一一家对上海楼市投下重注的外资机构。随着去年宏观调控色彩渐淡，上海房价重新抬头，大量外资机构不显山不露水地在上海楼市展开了自己的布局。

    一个至今未表露身份的中东“神秘”资金，通过美资背景的基汇资本，以6亿元的总价，整体收购了上海卢湾区的高档住宅翠湖天地御苑18号楼，共103个单元；美国嘉吉集团在南汇区一口气买下了24栋别墅；美国高盛则以7000万美元将虹桥花苑酒店式公寓收入囊中；而盛捷服务式公寓在几易其手后，最终花落香港协和集团……这些外资机构蜂拥上海，在此享受着一场饕餮盛宴。

    “由于政府方面没有公布数据，所以现在谁也不知道有多少外资进入了上海。但可以肯定的是，这个数据绝不会小，甚至可能会出乎大家的预料。”某业内人士表示，“你从近几年的土地招拍挂情况就可以看到，买地买房的很多都是外资。”

    对于外资在上海楼市“跑马圈地”的行为，复旦大学中国经济研究中心主任、经济学教授张军很反感。他表示，如果国家想真正给楼市降温，就必须要改变目前外资在中国购房的国民待遇，通过税收等多种手段提高外资进入中国楼市的门槛，从根子上堵住这些外来的需求。

    “全世界绝大部分国家都对外资在本国购房提高门槛，为什么中国不能？政府用本国纳税人的纳税建立了各种公共服务设施，外资没有纳税，却通过国民待遇的购房政策购买了中国房屋，享受了这些公共服务设施，这是严重的不公平，必须加以限制。”张军说。

    外资对上海楼市的凌厉攻势也引起了本地许多媒体的担忧。某媒体指出，外资进入上海楼市的动机不纯，会对上海楼市未来的正常健康发展不利。更有媒体尖锐指出，应当对外资进入上海楼市进行管制，尤其是那些带有明显短期色彩的资金。

    不过，中国指数研究院华东分院副院长陈晟则指出，对于外资进入上海楼市要区别对待。外资有两种，一种是像基金等抱有长期房产投资概念的，由于锁定了汇率，只能通过房地产的投资来获取收益，这些外资很多就是通过收购物业出租等方式实现收益的；另一种则是短线投资者，他们一是赌人民币升值的收益，再者通过短炒房价来获取收益。对于前者，如果让它在一定的合适范围内运作，对城市化进程、经济发展都有好处；而对于后者，有关部门应当联合起来，制定相应的限制政策。

    “因为我们看到的外资主要是投资高档物业这一块，只要控制在一定的比例内，它对上海楼市的整体影响是有限的。”陈晟表示，“但短期投资客的存在是不稳定因素，它将来会对上海楼市造成不利的冲击，因此建议对其设置相应的税收政策，抑制其发展。”



  
来源：中国证券报

虽然境外资金纷纷试水中国，但是与香港仅仅一河之隔的深圳，外资并没有在这里大张旗鼓地进行扩张。

    “目前深圳楼市，外资批量入市较少，以香港、台湾等境外个体资金为主。” 深圳中原地产深港研究中心高级研究员周庆亮指出。

    与大部分境外资金的市场投向相同，商业地产是深圳境外资金比较集中的一个领域。但是，由于受到整体市场环境影响，深圳商业地产目前也表现出观望情绪蔓延。

    根据深圳中原地产发布的一份最新研究报告，5月份深圳一手写字楼成交仅为1.5万平方米，与4月的2.4万平方米的成交量相比下降了4成。同时，二手写字楼成交量和成交价格都双双进入了“下降通道”。5月比4月成交量下降接近5成，价格下跌超过一成。观望导致需求减少，需求减少则令价格回落，中原地产深港研究中心相关人士称。

    业内人士指出，目前外资在深圳商业地产上呈现出的布局是，机构外资青睐于新盘，但个体外资却大多活跃在二手商业地产上。但由于商业地产新盘价格已经处于高位，因此，外资进入的冲动比上两年已经有所减少。

    据统计数据，5月份，深圳一手写字楼均价约为15000元/平方米，比4月份上升7%。虽然市场观望令成交回落，但成交量集中在一些新开盘的高价位楼盘，成交均价呈现上升势头。

    “相对于目前的市场行情，2004年至2005年底的市场对外资的吸引力会更强，那个时候商业地产的价格很少超过每平方12000元的。因此，现在对于外资来说可能并不是一个进入的最佳机会。”中原地产高级研究员周庆亮表示。

    在2005年底的一天，位于深圳福田区的共58层、楼高216米的深圳国际商会中心大厦赫然挂起巨型条幅：环球资源(Global Sources)全面进驻。当时，在美国纳斯达克上市的全球信息业巨头环球资源斥资2亿元人民币，一次性购入国际商会中心四个整层共约9000平方米物业，并将此作为该公司的中国总部。

    在环球资源之后,陆续又有更多位列世界500强的跨国公司、港资企业的资金奔向深圳，其中包括瑞士ABB、家乐福、时代华纳、万豪国际、香港东亚银行、美国金佰利克拉克公司、美国EDS公司、意大利Chicco公司、法国东方汇理银行等。

    但是，目前深圳商业地产的价格压力显然已使一些外资纷纷向其它二线城市转移。由于宏观调控及人民币升值的预期，业界曾预计会吸引港人在深圳大量购房，然而深圳中原调研结果表示，港人于内地置业的态度较为理性，并不会因为人民币升值而增加购买内地物业的兴趣，入市与否仍会视个人实际需要而定。

    业内人士表示，外资进入深圳地产市场，大部分都是追求长期投资收益，因为短期操作就目前的市场政策来看，根本无利可图。

    “目前投资的风险比较大，而且前景不大明朗。”一位业内资深人士表示，与北京、上海等大城市相比，深圳楼市还不算过热，相信会有一些潜在买家持币观望。“我认为，只要外资进入商业地产项目的成交量和金额不超过总体的45%，就没有太大问题。如果超过了，政府有关部门就要警惕外资是否有炒作的嫌疑。”

    新加坡凯德置地 ２００４年投资于中国房地产的资金估计不少于６０亿人元，主要集中于北京、上海、深圳。到２００５年，在华投资已逾２００亿元人民币。　

    瑞安地产 ２００４年投资于中国房地产的资金估计不少于４５亿元，主要集中于上海。

    荷兰ＩＮＧ集团 ２００４年投资于中国房地产的资金估计不少于３５亿元，主要集中在上海和北京。

    新加坡ＧＩＣ： ２００４年投资于中国房地产的资金不少于１５亿元，主要集中在上海和北京。

    摩根斯坦利 ２００６年计划与深国投联手，再收购２０个购物中心。

    高盛旗下的Ｗｈｉｔｅｈａｌｌ房地产基金 ２００５年４月，１亿美元整体购买了上海百腾大厦。

    美林集团 ２００５年２月，向北京银泰中心投资３０００万美元。

    外资进入中国地产的案例

幸福的人不需要把工作带回家，而更幸福的是当个SOHO族。不管是不是经常在家里办公，能拥有独立工作间处理一些家庭账单和档案，或者部分需要在家里做的工作，都是非常方便的。怎样才能将家里的工作区域布置得更舒适些，也更隐蔽些呢？

    独立工作间

    处理事务、整理账单，或者为了某种爱好，我们常常需要一个独立的空间。如果你需要这样的空间，那就应充分利用家里的空间。

    1 这是创造自己休闲空间的机会，也是你展示个性的空间。尝试适合自己个性的装饰风格，比如画框、喜欢的家具和饰品、绿色植物等。总之，一切能既使你获得灵感或者容易让你找到工作感觉，又能让你感到舒服和喜欢的东西，都不要放过。

    2 超负荷的接线板容易发生危险，所以，应有足够的电话接口和电源插座。同时，选择性能优良的通风设备，因为电器会释放出很多热量。

    3 把凳子安放在一个适当的位置，当你坐下时，阳光才不会照射到电脑屏幕上后又反射到你眼睛里。电脑反射的自然光会晃眼，久而久之就形成斜视，人不仅会眼睛酸胀，还会头脑发懵。

    4 书架是最受欢迎的储物大件，因为人们能一目了然地看到内部的物品。那种一个房高的落地书架是利用空间最充分的选择，你可以把不经常用的物品摆放在里面。

    5 光线充足，一个好书房就成功了一大半。所以，那些展示区域和搁架的内部，也最好配有光源。

    6 如果把工作间安排在斜屋顶的阁楼上，就挨着屋檐安置办公桌。这样能最充分地利用阁楼空间，而且你还能选择一张比较宽大的办公桌，那真是太棒了。用大桌子的话，椅子就大概到了阁楼的中心位置，这个地方高度应该没问题，你站起来不用担心头碰到天花板。

    7 选择一张高矮合适、背部服帖、支撑有力的座椅。

    8 为了确保私人或公司文件的安全性，配备碎纸机是必要的。

    9 把工作间设在花园屋或者车库里，对于那些担心客户追到家里来的人而言，无疑是太聪明了。

    10 不管你想要高大的落地书柜，还是一字排开的书墙式的搁架，建议最好选择一组可自由组合的，或者不同高度的，以便不喜欢或者新搬家后能灵活安放。

    11 巧用颜色，能使小空间显得更大。在墙上刷上清淡的色彩，再配上山毛榉或淡色的橡木家具。将零散的物品收进抽屉，打印机和扫描仪也最好放到桌面以下的空间里去。

    12 如果你的工作间主要是用来阅读或者听音乐的，可以选择暖色调和传统风格的家具，这样能营造轻松的环境。

    13 凳子后面应至少留出1米左右的距离，以便你进出方便。

    14 想让工作间给人留下明亮轻松的印象吗？那就选择那种开放式、带长腿的工作台，或者可移动的电脑桌。

    如果你家没地方可做独立工作间，没关系，仔细考虑如何安排，你一定能拥有一个既实用又和其他区域搭配协调的工作区。

    非独立工作间  

    15 把楼梯下的橱柜改装成一体式的书架，充分利用楼梯下面的三角形的空间。

    16 厨房里空闲的一角足够放下一张书桌和一些办公必需品。为了保护电脑不受水蒸汽和油垢的损害，可以选择手提或掌上电脑，不用的时候将它们收起来。

    17 将桌子漆成沙发的颜色，或者将它的颜色调成与餐桌颜色相协调，使区域环境更协调。

    18 不要让工作区影响了家中其他区域的环境。工作区的家具要和其他家具区分开来，工作区使用专门的家具，以免影响你在该休息的时候而无法休息。

    19 如果有个边桌，放些办公用品或者文件会方便得多。

    20 在大房间中，树一道视觉界限，也是区分工作区和生活区的好办法。这样的屏障设置既构建了工作区，又使空间显得更加敞开、自如。

    21 在紧凑的空间中，可折叠的家具非常实用，在不需要的时候可以收起来。

    22 我们一般晚上才会使用卧室，如果把工作区设在这里，也不会破坏舒适的感觉。其中安排技巧在于：将两部分功能区别开，工作的时候背对着床，睡觉前将工作台收拾干净。

    23 沙发后面也别有天地哦。看这组简洁的办公家具，放在沙发后面一点也不影响客厅的整洁。

    24 面积较小的房子应尽量选择横平竖直的方形物品，并将它们放在不容易看到的地方。

    25 桌下可容双膝的桌子能与凸出去的阳台相契合，跟传统风格的起居室也非常搭调。但是，桌面应当尽量保持整洁，文件或笔盒应当尽量收起来。

    26 使用既实用又有装饰风格的储物盒和文件架。

    缔造“魔域”

    如果你不想要开放的工作区，可以选择一个内储式的工作台。要用的时候打开―它出现了；不用的时候关上―它“消失”了！

    27 把工作台藏在壁橱里是卧室工作区最好的选择，内部更是让人惊喜。它包括了一个可拉出的键盘搁架，以及大容量的储物空间。

    28 成套的文件夹摆在一起看上去很整洁，露在外面不影响室容。

    29 将柜门的内面漆成黑色，可以用来做留言用的小黑板。

    30 在简洁装饰风格的房间中，这种细线条的优雅家具再适合不过了。

    31 漆木结构配以乡村风格装饰物的椅子，不管是看起来还是坐起来都十分舒适。

    32 改装衣柜：将抽屉和多余的搁架取出，调整内部空间成适合的格局，然后将办公设备稳当地摆放进去，尽量往柜子靠墙的背板那侧靠一些，避免侧倾。

    33 这个风格庄重的柜子门很别致，它能折叠或收起来。此外，它有一个可以拖出的台面、放文件的地方，还有可以放电脑。

    34 如果你需要满足不断变化的需求，可选择一套组合式的工作台，在需要的时候按新的需要再次组合即可。

    35 组合式的成套家具很适合放在闲置的拐角。

    36 整洁的外观，没有比它更适合小空间的了。聪明的设计意味着即使在非常狭小的空间里，你也能拥有属于自己的工作室。

    37 在狭窄的过道上，用一道布帘将你的工作区藏起来。这的确是个既快捷、又简便、又省钱的法子。

    38 在工作台门背面安个帆布方便袋，可以顺手放些零碎物件、信件、账单什么的。

尽管近期境外资金在广州房地产市场也是频频出手，但种种迹象表明，外资投向基本上是以写字楼和商业地产为主，对住宅市场鲜有问津。

    专家认为，外资的介入对广州的商业地产有正面影响，而对消费者关心的住宅价格，短期却难看到有重大影响。

    在广州当地媒体上，近期经常可以看到外资介入商业地产的消息。比如新加坡凯德置地买入天河区2栋写字楼；香港太古集团在天河开发“太古汇”广场；某境外资金买下东风中路某栋写字楼进行盘活；中洲中心、昌岗路富盈国际6层写字楼也都落入外资之手，买来作为长线出租。此外，中华广场A塔写字楼(整栋) 、维多利西塔写字楼(整栋，明年完工)、 珠江新城商业地产物业，也都有外资正在洽谈。

    专家分析，从目前已经完成“入穗”或正在洽谈的项目看，进入广州市场的资金性质主要有香港基金、香港个人投资者、外国基金、外国全球性集团企业等几种。他们进入广州市场的方式主要是：通过中介、会计师事务所、律师行等大手笔购买商业地产和写字楼，进行长线收租投资；注资到广州本土的大品牌发展商中；成立房地产信托产品，其中以直接购买为主。

    对于外资进入广州市场，行内人士普遍叫好，认为将对广州商业地产市场形成正面刺激。地产界资深人士韩世桐分析说，与北京、上海这种国际性大都市相比，广州没有总部经济的优势，商业地产需求方面远远落后于京沪两地，写字楼基本由本地企业消化。需求不旺客观上也限制了高素质的写字楼的供应，供求难以形成良性循环。

    资料显示，跨国公司将总部设在北京或上海，一个总部写字楼的需求一般是6000平方米左右，而在广州通常只设500平方米左右的办事处；同时，广州的写字楼供应量也难尽人意，根据中原地产的数据，广州近三年的写字楼供应量总共为100万～200万平方米，而北京、上海一年的供应量就都达到300万平方米。

    韩世桐认为，目前广州的商业地产和写字楼的定位与境外甚至京沪相比还有一段距离，境外资金的进入将缩短这段距离，使整个商业环境更加繁荣。也有观点认为，广州的商场经营向来是弱项，外资的引进能带动商场经营的发展，从而提高广州商业地产、写字楼市场的整体素质。

    外资对广州商业地产、写字楼热情高涨，却单单不青睐广州的住宅市场。究其原因，有人认为主要是因为广州的住宅市场已经相对成熟，几大巨头“瓜分”了这个蛋糕，外来者难以插手；另外，本土发展商对本土居民的生活、消费习惯更加了解，而外来者难以了解当地文化，比如曾有香港发展商在广州开发楼盘，就按照香港的居住习惯，没有设计阳台，令本土居民难以接受。

    此前市场也有传闻，说有外资看好广州的国际公寓市场，准备在珠江新城CBD整栋吃进公寓式楼盘。但事实上，到目前为止，还没有看到此类大宗交易的出现。大多数行内观点都认为外资不会影响到住宅市场，同时，广州做商铺、写字楼投资的人很少。因此，对于老百姓来说，外资影响不会大。