万科：新十年的矛与盾

姜洪桥　

万科不是个土财主，不会偶然拣到一块金子就会没完没了地拣下去，而宁可把更多的功夫放在


   万科的一些员工也许会觉得头疼，麻烦并不来自于加重的工作，而是来自于他们的新领导――外籍高管。不久之前，万科刚刚确定了引进一位外籍高管，这位外籍高管的到来意味着万科的员工，至少是部分员工必须要像跨国公司的员工一样熟练地用外文和新老板交流。这对于万科这样一个有历史的企业来说还真是个挑战。不过，当人们习惯性地将万科引进外籍高管归列于“国际化”战略概念时，却遭到了来自万科的反驳。万科认为，引进一两个外籍高管，还远远谈不上是什么国际化，称之为“合作”可能更为恰当。
   很久以来，大家都习惯于参照万科的计划，将万科作为地产行业的了望塔以探求和预测未来的可能。万科也总是能率先提出比如“1000亿”等跨越5年的战略计划。但人们不知道的是万科能够成为了望塔的关键不仅仅是能看见5年后万科的模糊身影，而是实现这一伟大计划的可能路径和困难所在。
    明白这一点，就容易理解，2005年以来的万科对所谓的国际化其实没太大兴趣，它眼下感兴趣的是一个试验楼和一个体验中心。


鲜为人知的试验楼


    提到万科的试验楼，大部分人都会感到莫名其妙。惟一能够得到与此相关的公开信息是华润集团自身网站在2005年底的一篇小新闻。华润建筑承接的这个万科试验楼项目在2005年9月16日正式开工，该项目建筑面积约1500平米，采用预制件装配式结构。
    工厂化生产，万科早在几年前就开始考虑，是2005年以来万科的重点工作之一。按照通常的理解，工厂化生产所能带来的好处是规模化生产以降低成本。对房地产业来说，它却不是以降低成本为主要目标，至少短时期内不是，一个显而易见的原因是工厂化生产需要的技术工人成本要远高于农民工的成本。2003年以来，万科的主营业务利润率一直保持2个百分点的增长，以现有的模式万科仍可维持较高的利润率。万科推进试验楼项目的目的不是在降低成本，而是应对未来几年内房地产行业将出现的毛利率下滑的准备。
    万科相关负责人指出，万科要实现1000亿规模的计划，维持每年30％的增长规模，必须提高周转率。
    这也许是大部分房地产企业接受不了的观点。在2004年以来的房地产涨价热潮中，相当多的企业为了增加收入而延迟开发或者迟滞销售。也就是说在行业景气度高的时候减缓周转率会带来可以预见的收入增长，万科却在做相反的研究。万科在2005年初也面临是否要“捂盘”的选择，但最终还是放弃，转而追求周转率。这在其年报中体现的很明显。
   万科的努力在取得成效，2005年，万科项目平均开发周期为10至15个月，最快的速度为7个月。在总部的督促下，有6、7个项目现实了快速周转。这是一个令人比较满意的结果，尽管它可能会损失一些收入。
    进行工厂化生产的另一个好处是通过标准化的运作减少管理上的困难。去年万科同时运作60多个项目，可以想象，当万科达到1000亿规模时，万科需要同时运作成百个项目，如果每个项目都需要从建筑设计到施工和销售的独立队伍，管理的困难将多么巨大。“那将带来灾难性的后果。”万科相关负责人说。万科引进的外籍高管中有一位就是来自日本的对住宅产业化富有经验的专家。
    当然，万科并没有为了追求标准化和高效率运转而放弃她本已具备的优势。在万科的2006年计划中将完成一个体验中心项目，它所展示的是万科围绕客户需求研究而取得的技术和设计成果。工厂化建造技术成果将作为其中的一项在体验中心向客户展示。


时刻准备着


    人们已经日渐清晰，万科的步伐似乎有着一个基本节奏：勾勒十年梦想，确定五年计划，提前二至三年准备。
    我们并不想对万科的长远计划能否实现置评，即便是阶段性的300亿规模的目标，对万科来说仍旧是个挑战。但万科显然不是个喜欢靠机遇发财的土财主，不会偶然拣到一块金子就认定自己会没完没了地拣下去，拣成全国第一，而宁可把更多的功夫放在机遇之外的准备上。
    在最近一次万科与北京政府下属开发企业朝开公司合并中，万科以低成本获得了北京核心地段的土地。很多业内人士都认为万科抓住了一个好机会。其实，只要我们足够细心，就可以发现，在合并一年多前万科总经理郁亮就曾经公开对媒体表示过，“万科有兴趣参与中央企业房地产业的剥离、重组”。事实与当初设想惟一的区别只不过是和中央企业还是地方企业合作的问题。
    万科5年计划的目标所有人都很清楚，这个目标万科又在干些什么？除了工厂化之外，万科还在其他各个层面为保持30％的稳定增长速度准备。
    在管理上，人们一直认为万科过度谨慎，以至于决策速度太慢，丧失市场机会。但放权同样意味着过度扩张和管理混乱的可能性。万科力图巧妙平衡这个矛盾。从2005年开始，万科开始规范决策流程。允许各地区分公司拥有更大的决定权，前提是符合标准和规范。万科为此制定了区分什么是正常市场条件，什么是非正常市场条件的详细标准。每个项目申报都要照样填单。如果一个项目的土地和各项手续等都是符合常规的，分公司即可自行决策，只需要通报总部。如果项目的某些指标和手续存在非常规问题，项目的决策权交由总部审批。
    万科在人力资源策略上也有所调整。新近展开的“慧眼”行动显示了万科更加重视中层以上管理者的吸纳。
    需要提及一下的是万科在2005年以来多次公开强调负债率问题。这个指标和周转率一样反映着一个企业在扩张和稳定发展之间的协调能力。万科现所做的庞杂工作是在为2至3年后的目标协调土地、资金、人力和管理等各个层面的问题，以保证每个方面都不会出现短板。