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我的绿洲我的梦

kk216

新手上路

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1# 大 中 小 发表于 2008-6-26 12:23  只看该作者

我的绿洲我的梦

原文见http://blog.sina.com.cn/kkiss0216
一、缘起
二、F区西北角的地
    从科技四路与高新路的交叉口，沿高新路往绿洲的西门走去，你会看到F1的高楼悬挂着几条醒目的条幅，其中有一条写着“严惩和谐社会的破坏者----天地怨”，这是为何？

    一切源于F区西北角的地在出售时开发商吹嘘的是一片绿地，是绿洲“生态”的真切反映，很不幸的，在绿洲大盘即将完美谢幕之际，这块绿地失去了它存在的价值，这里将要被开发商住楼，这才能发挥它的最大价值！

    眼看着施工机械开进了这块绿地，离这块绿地最近的F区邻居们不愿意了，所以出现了上面的条幅。在他们的努力下，我们知道了原来开发商还没有得到规划局的批准。据说F区的邻居们还打了官司，胜诉了。在此特地恭喜并感谢他们，可是最近的传闻是F1按户得到免4年物业费赔偿，绿地仍然是要远去了。

    这不禁让人感叹维权的道路任重道远，岂不说这块绿地是大家的绿地，岂不说赔偿是开发商的事，物业本来就是独立运营的，怎么能混为一谈呢。如果F区的邻居们得到了4年免费物业服务，那么是不是摊薄了其他区的物业服务呢？

    不过，仍然要感谢F区的邻居们，正因为你们的努力，让我们知道了一部分事实的真相，也知道维权仍然有它的价值。
三、房产证
1、没有房产证的可能后果   
    1)、无法主张自己的权利，不能从法律上证明房子就是你的。
    2)、不能进行正常交易。
    3)、转让收入可能性的减少和困难：按照二手房转让新政，商品房超过5年（含5年）转手交易的，方可免征营业税；个人购买非普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。即当未超过5年时买卖二手房的税费缴纳标准营业税：房屋成交价格×5.5％；当一套未足5年价值100万的房子交易时将不得不多付出5.5万元，而5年的判断时间又是按照房产证发放日期划定购买时间的。
    4)、开发商破产失踪导致房产证的取得更加困难。
    5)、只有办了房产证，你真能确切知道你所购买的房产面积(虽然这也不一定准确)。这之后就牵扯面积结算问题了。
    6)、你的户口，小孩教育等一系列问题，虽然现在也许可以凭购房合同办理某些事项，但是不要忘记，房产证要远比购房合同有效的多。
2、不办房产证的原因猜测
    为什么开发商不愿意办理房产证呢，原因个人猜测有以下几种：
    1）、该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行，开发商收取了预售款后，贷款却尚未还清，导致房产证无法办理。  
    2）、麻烦？这个问题是由上面衍生开来，假定一处地产被抵押了，会导致一系列问题。  
    3）、开发商的各种手续本身就不齐全，要不就是突破了原有规划，要不就直接是违法建筑。  
3、除了房产证本身，合同的陷阱：
    1)、房产证的办理期限：按最高法的《解释》）第１８条规定，如无合同约定，办理房产证的期限；购买期房，自房屋交付使用之日起９０天；购买现房，自签订合同之日起９０天。而在绿洲应该无一例外的是180天或360天吧？而这还仅仅是将办理权属登记所需的资料报产权机关登记备案而已。
    2)、违约金的问题：最高法的《解释》）第１８条同样规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即使按一年期贷款算也会是7.47%×（1+30%）=9.71%每年，并且从逾期之日起开始计算。而枫林绿洲的业主们呢？签的合同应该大多数是2%吧。这样我们可以更清楚地开清楚开发商的本质。

    虽然几乎无一例外的，枫林绿洲的业主或者未拿到房产证，或者逾期(按合同)得到房产证，可是，仍然有大多数人根本就不觉得这是对自身权益的侵害，每个人都在计算着自己的成本，或许觉得自己这样活着就很好。

    简单算来，假设有四分之三的住户在房产证的问题存在违反合同的问题，而这当中，又有三分之二是按照房价款的2%来赔偿的，假定每户的均价是60万元，那么5100户*60万*3/4*2/3*2%=3060 (万元)(注：每个人的合同不尽相同，而且也许还有的房子还没有出售出去，这里只不过是做了一个统一的假定，而且我相信这个假定是比较保守的)。那么，你愿意将这个即使按照合同也高达3060万元拱手送给无良的开发商么？我希望邻居们都能拿起法律的武器。
四、住宅专项维修资金
    在绿洲，有一个很特别的问题，那就是物业维修资金的问题。在2007年12月30日建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》颁布之前，房屋维修基金是按照建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的多层房屋购房款的2%、高层房屋购房款的3%来交存。这个总的来说没有疑问，那么，又会有什么样的问题呢？

    按照西安市房屋维修资金管理中心的介绍，房屋专项维修资金缴存流程是这样的：第一步开发建设单位或物业管理单位携带要件到西大街116号房产交易大厦501室西安市房屋维修资金管理中心开户；第二步开户单位按要求通过网上平台录入资料。资料填写完整后，通过平台提交资料（可分批次提交）；第三步资料备案后，开户单位打印《房屋专项维修资金缴存通知单》；第四步开发单位或物业管理单位在小区张贴公告，将《房屋专项维修资金缴存通知单》发给业主；第五步业主持《房屋专项维修资金缴存通知单》到西大街116号房产交易大厅中国银行网点缴存房屋维修资金。

    而绿洲却不是这样，以我来说，是在购房的时候直接按房价的3%一起交给开发商了，拿到的也只是一个收据，我想绿洲的姐妹兄弟们没有几个是例外吧？并且最重要的是，这些钱去哪里去了？如果你向管理中心询问过你就会知道：时至今日，你的钱仍然没有放在它应有的位置上呢。这里请再允许我给你算一笔简单的帐，基于大部分人都买得是期房，而且直到现在房屋专项维修资金还没有入户的事实，你的钱最起码就交了三年，那么开发商就挪用了5100户*60万*3%=9180 (万元) (注：同样，这是一个比较保守的假定)，最低一步说，这可是开发商最方便的无息贷款阿。而这，可以用于投资9180÷200×5=230亩的新项目，也就是再造两个兰亭坊！(注：简单猜想，不是定论)。而按最不会投资的人来说，我们存银行一年的定期，9180×4.14%×3×0.95=1083万，也就是说，我们最起码失掉了1083万元。

    当然，我们最关心的是什么时候这些钱能真正用在房屋专项维修上，只要百度一下，房屋专项维修资金被开发商鲸吞的例子也不在少数呢。

    看到这里，你还能心平静一如往常么？
五、停车位
    按照绿洲的官方网站，停车位的配比是1比0.8，然而，最近物业张贴出来的公告都是1：0.6,这种情形之下小区的停车位之争相当激烈。前一段时间，物业先出招，无卡禁入的投票，结果是赞同的过半。部分业主接招，反对无卡禁入的投票，统计后结果是反对无卡禁入的不过半。这里岂不论，统计的比例中这个分母是什么？是所有投票者还是小区入住户数，购房户数，售房户数？在物业那里操作就是死路一条，因为没有政务公开么。这里且说说规划的问题，绿洲号称高档社区，虽然也有像我之类没有车的主，可是如果按照1：0.6停车位配比也太低了点？

    如今即使停车位如此紧张，也不是没有解决之道，为什么开发商(物业)选择了最不合理的方法？我想无他，推销车位而已，即使在停车位如此紧张的绿洲，也仍然有车位没有卖出去，为什么呢？车位费用太高了。

    这些仍然不是最主要的，翻开自己的合同，附件2第1条关于公摊面积的组成上说到“…地下室、值班警卫室以及其他功能上为整楼建筑服务的的公共用房和建筑用房面积…”，这里面的地下室指的难道不是我们的地下停车位？此外，小区的地下室是不是属于人防工程？人防工程的所有权属于国家，平时可做他用，但它的性质不会变更。虽然开发商是最初的投资人，但开发商的投资已经被全体投资人购买，所以真正的投资人是全体业主。根据“谁投资，谁受益”的原则，地下停车位应归全体业主共有。对于这些，我实在是有些糊涂，希望有人能给我个明确的答复。不过我了解到，小区的停车位没有产权，却出卖了50年的使用权，也希望邻居朋友们睁大眼睛，看清事实。(注：最新了解最多只能卖20年，这从侧面证明了开发商不拥有产权，应将所有所得摊薄物业服务费。20080626)

    停车位紧张有许多解决办法，我觉得有位邻居提得很好(注：具体内容见http://fllz.5d6d.com)，不过我想，在原地面停车位建设双层停车位也许是最好的办法。
六、物业服务与收费
七、再谈维权
八、结束语





[ 本帖最后由 kk216 于 2008-6-26 12:25 编辑 ]

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