孤独的叶子 2008-3-25 01:15
陈真诚：万科王石真的很可怕，未来市场更可怕
当今的中房地产市场上，恐怕没有人不去关注王石、万科的，只是不同的人从不同的角度或目的而已。或出于个人职业的原因，我一直比较关注的重点是：万科、王石的近期“作为”会给市场带来什么？这是我（本文作者陈真诚）的主要落脚点，是关于万科、王石的现在、未来和因之所影响下的房地产市场走势的未来，而不是万科、王石的历史。
自王石在2007年的“泡沫论”出台以来，我就一直在密切关注着万科这家很“聪明”也很具有企业战略的房地产领军企业，也就相关内容写过几篇小文。正由于万科是我很尊重的很智慧的企业之一，王石是我很尊重的很智慧的企业家之一，在基于多种因素的思考下，我在一些方面存在着一些疑问。
最近，我一直在想，自王石的“泡沫论”开始到后面包括“拐点论”在内系列“话语”出台，以及在十来个城市连续降价促销等后，万科是否还会继续（或加大力度）在价格上有更多“作为”（最近万科在长沙的降价促销行动，或可为万科于上海降价促销之后在二、三线城市刮起新一轮降价促销的信号）？
我一直在思考一个房地产话题，目前中国房地产企业四虎的“四大主义”（特别声明：“四大主义”仅为个人观点。有关措辞，对说及到的个人和他的话语、主张、思想及其企业，均不含恶意或歧意或任何不当用意。所说及的企业均是我很尊重的企业，所说及的企业家均是我很尊重的企业家）之间的微妙效果关系及其各大“主义”对王石“拐点论”的作用：
1、万科王石：“修正主义”。关于此处“修正主义”的解读：自“泡沫论”出台后，王石先生多次对“泡沫论”、“拐点论”等“话语”或观点内容进行“修正”。
2、SOHO中国潘石屹：“机会主义”。关于此处“机会主义”的解读：“很娱乐会作秀”的潘石屹先生常能很聪明抓住一些机会“发声”，而且对市场、舆论产生的影响力不小，但却让人感觉到其自我观点的前后难一致（当然，也许他每次所说的观点内涵或有他意）。最近以来，潘石屹先生最著名的舆论应是公开反对王石的“拐点论”。他认为，降价并非拐点到了。如同彩电行业之前所经历过的“清理门户”一般，万科在越来越多的城市发起降价行动，是其利用自己的影响力在市场上清理门户。可最近他自己也抛出了继其“08年土地市场一定会出现拐点”这一“土地拐点”之后被舆论称之为“新拐点论”的房企“拐点论”：潘石屹先生在接受上海证券报记者采访时说，“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”。有人分析认为，“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”无疑在说“房企也面临着拐点”，“这样的近乎离谱式的作秀，已经踏上了王石的旧途”。说来也是，在目前房地产实际情势下，如果真的“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”，那么房价能不“拐点”吗？或许，当潘石屹先生在“指责”“万科是为了给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”的同时，是否自身也在“为给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”？因为，潘石屹先生曾在2007年11月的博客“迎接暴风雨”中写道：“台风、暴风雨都是大自然的现象，其实在市场中也存在同样的现象……近日，媒体上不断传来，要在中国大地上刮一次“土地”的暴风雨，在这场暴风雨未到来之前，发展商的心都提起来了。也许这场暴风雨之后，大地会更清洁，为那些健康成长的企业创造出更大的空间”……
3、万通冯仑：“恐怖主义”。关于此处“恐怖主义”的解读：近年来，最让房地产企业同行感到最“恐怖”的，可能不是王石先生的“泡沫论”、“拐点论”，也不是潘石屹先生的“100天剧变论”、“台风暴风论”，而当属冯仑先生的“5%论”。2007年12月，在广州举行的汇丰银行年度论坛上，冯伦先生发表惊人言论称，随着宏观政策面的调整，地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国6万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活，即3000-5000家。“5%论”，或称得上是对房地产企业最具“恐怖”效果的观点，是否也是“为了给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”？
4、华远任志强：“顽固主义”。关于此处“顽固主义”的解读：近年来，不管政策怎么变，不管市场怎么变，也不管房地产舆论如何，不管在什么场合，任志强先生，一直和“顽固”地坚持自己的观点。他那敢说真话、心里想的是什么就说什么精神是值得很多人学习的。只是，他终究还是因应了市场之变，走出了北京，走到了长沙等二、三线城市。
尽管潘石屹先生已经在接受媒体采访时表示已经拒接任志强的“长沙绣球”，暂不进入二线城市，但一旦网猎到熟悉长沙市场的高级营销人才使之团队力量进一步获得增强后，潘石屹先生哪天是否又会突然很“机会主义”地出现在长沙房地产市场上？
如果再仔细思考、分析房地产的这“四大主义”，其核心的东西，其实就是关于目前中国房地产市场走市势，大型房地产企业（人物）的舆论和“作为”对市场的影响。《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，其中，相比而言，对房价走势、目前房地产市场上的观望情绪、房地产行业界“洗牌”、房地产市场未来走势影响立最大的，还属王石先生的“拐点论”等观点，以及万科在多处城市的降价促销“作为”。通过分析房地产界“四虎”的“四大主义”，或会发现，王石先生的“拐点论”等观点及万科降价促销可能对中国房地产市场产生的影响力，或比一般所想象的还会更大，对房地产行业中小企业的作用“效果”或更“可怕”。
其实，不难看出的是，尽管潘石屹先生公开反对王石的“拐点论”，但他的“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”之说和“台风暴风论”，实际上在起着支持“拐点论”、帮助“给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”的作用。冯仑先生的“5%论”和任志强先生的走出北京走入长沙等二、三线城市的实际行动，实际上也是在起着支持“拐点论”、帮助“给其它中小开发商施加压力，达到‘清理门户’的目的”的作用。
很显然的是，在目前，房价走势，将是分析房地产市场走势、房地产企业“洗牌”、市场重新瓜分的重要参照指标和原因。
这样，分析万科降价促销的真正动因，预测其未来是否会进一步降价促销，甚至在更多城市、更多楼盘上以更大幅度降价促销，对分析未来整个房地产市场的走势、房价变化具有重要意义。
王石的“拐点论”，是不是万科在做公关“炒作”？对于这个问题，陆新之先生称（作为他个人的观点），可以肯定不是公关炒作。只是王石的一贯表达方式比较奇特。其实，王石从开始到最后，说的是一个完整的逻辑，并不是象一些媒体出来那样“不断‘修正’”。有媒体曾提问陆新之先生:王石率先提出“拐点论”之后，开发商圈内对他大加鞭笞，后来他不断改口，从“拐头是光头上的虱子”，到"房价稍有下滑是自然调整"，立场逐步软化。而颇为戏谑的是，王石"发炮"之后，国内各大城市都出现了大面积的降价。依你对王石的了解，他会不深思熟虑、故做耸人听闻之语吗？陆新之先生的回答是:我一直有留意王石在论述拐点前后的文章。实事求是来说，他的这个分析是有着自己的逻辑思路的，之前之后并没有变化。部分媒体在引用的时候可能只选取了结论，所以显得比较生硬。但是王石其后的应该只是补充解释，而不是改口，也不像是软化。陆新之先生称，以他的个人理解老看，王石的拐点，是指房地产市场由单边卖方市场转化为非单边卖方市场。一般人理解的观点，希望是个尖顶大回落，但是王石说的概念，是指一个圆顶。概念本身就不一样。他认为这次万科和王石的舆论和企业做法还是比较清晰的,不存在什么烟幕弹。他承认，万科降价促销就是为了加快洗牌过程。
陆新之先生的看法，让我进一步坚信了我此前对王石的“拐点论”和万科降价促销的判断：不只是“说说而已”，也不是“为了赚取舆论”，而是关于未来房地产市场走势、房价走势的判断，是经过深思熟虑后的逻辑比较严谨的判断。