一剑终情 2008-1-20 19:32
漫谈汉中房价
作者: webmaster
今年春节回老家汉中，发现房价上涨不少，市区公寓大多已达1500元/┫以上，个别楼盘已逼近2000元/┫，各县城原本多年徘徊在800元/┫左右，现已有不少楼盘开始突破1000元/┫大关。许多市民为此抱怨，最近又见不少网友叫苦不休，呼吁政府打压房价。在此，笔者谈谈自己的观点，以与广大市民交流。
一、汉中房地产市场比较健康，房价基本上是其成本及价值的合理体现。
依据笔者在上海的经验，多层公寓的土建成本一般在1200元/┫以上，由于全国各地建材价格相差很少，人工相差也不多，如果采用涂料外立面和单层玻璃钢窗等选用低廉落后的建材（大城市普遍毛石面砖外立面和双层镀膜隔热玻璃彩铝窗），估计成本能降到750元/┫左右，若再低就很难保证工程质量了。除此还有四类成本：一是购买土地费用，二是上交税费，三是景观绿化等配套成本，四是销售成本，这还没包括开发商的利润。由此可见，汉中房价基本是其成本及价值的合理体现。
那么房价何以骤涨？其最主要原因是国家宏观政策对土地取得方式的调整，由过去的划拨变为拍卖后使得土地取得费用的飙升，这也是同期全国房价普遍上涨的原因。另据我了解，汉中虽有少量投资性购房，但影响不大，而且汉中几乎没有投机性购房的空间，所以基本没有“泡沫”。此外，汉中城市化进程缓慢，很少有外地移民，市民超前消费的意识很弱，所以也不存在“供不应求”带来的“虚高”。因此，应该说汉中的房地产市场还是比较健康的。
二、增加市民收入才是解决问题的根本途径，不主张政府过于介入房地产市场。
对于市民的抱怨和网友的主张，笔者感同身受，非常理解，但我不主张政府过于介入房地产市场，原因有三：一是当前是市场经济，房价主要应由市场说了算，政府过于介入会开市场经济的倒车；二是当前汉中的房地产市场基本健康，而且价格合理并不虚高，政府缺乏打压房价的意义；三是政府如若介入可能会滋生许多新的问题，如阻碍房地产市场的成熟，影响开发商的成长和公平竞争，滋生腐败等。因此笔者认为当前市民工资太低购买力太弱才是问题的症结所在，增加市民收入才是解决问题的根本途径。这就要求各级政府和广大市民能同心协力地加大汉中经济的发展速度，尽快使广大市民的收入有一个大的提升。
三、近期内暂时缓解房价与市民收入失衡矛盾的三点建议。
汉中经济的振兴不是一蹴而就的，在此笔者提出三点建议以暂时缓解房价与市民收入失衡的矛盾。一是建议开发商能控制好产品面积和成本。个人认为两室户可控制在70┫左右，三室户在100┫左右，这要求房型务必紧凑合理；对于成本的控制，可从规模采购上做些文章，如设法拼凑“大单”。二是建议政府通过政策支持来活跃二手房市场，尽快形成层层推进的梯级消费模式，以缓解低端消费层的住房问题。三是建议市民要设法自己来增收。笔者认为真才实学才是真正的“铁饭碗”，所以劝勉广大乡亲能勤于学习积累，然后可去外面的大舞台大展身手，尤其是年轻人，起初虽然艰辛些，但接下来大多会有不错的收成，如若顺利三五年后便可回汉中买房。
（作者为汉中勉县人，现于上海中原物业代理有限公司任项目策划经理）
一剑终情 2008-1-20 19:32
再谈汉中的房价
作者: webmaster
汉中的房价近期不少网友评说汉中的房价没有泡沫,价格合理.在此,我也谈一下自已的观点,目前汉中房产的均价在2000左右,看似非常便宜.除过地价,建安,税费后开发商似乎没赚多少钱,这点我表示赞同.但房产做为实物资产它的价值并不仅仅表现在居住这一单项功能上,价值体现更多的则是在投资收益与增值上,如果我已有一套住房,现在地产市场的年租金收益能达到5%以上的话,那么我可能会继续买房投资出租,20年后收回成本房子就属于自已的了,同时房子也会随经济的发展而不断增值.如果年租金收益达不到5%那么几乎就没有投资价值,这时它的价值就只能体现在居住这一单项功能.如果汉中有60%的家庭需要更换新房(在买得起的情况下)那么汉中的房价还有升值的空间.反之则没有.
那么,现在我们计算一下汉中房产的投资价值:
通过在网上的查询,正常情况下一套120平米左右的房子(已装修)年租金收益在3800元左右.而买入该套房产投入的资金应该是:120平米X1300元/以较低的价格计算=15.6万+3万装修=18.6万元. 18.6万除以3800元年=48.94年
也就是说你的投资要近50年才能收回成本,但另外一项,也就是房子在折旧后基本没有什么价值了,既使把租金收益提高50%你也需要37年才能收回成本,这样的收益也明显低了点.
如果汉中真正有效需求达不到30%,而开发商不断地建新房,那么未来市场将明显有很多楼盘没人买,出现供大于求的状况,而开发商为了尽快收回投资它会杀价卖出,这样一来房价就会有明显地下跌,因为汉中可开发土地较多,不存在土地紧缺的问题.
再从汉中的收入水平来分析汉中的购买力,据数据显示,汉中人均收入为1160元,买一套房子(120平米,均价2000元)要24万加装修等6万,共30万可以住人,由此计算一个月薪1200元的人买一套房子住进去要工作21年,而且是不吃不喝!我想,没有几个人愿意把自已半辈子的积蓄拿去买套住房.
再从汉中人的房产拥有情况看,目前汉中人基本上都有属于自已产权的房子,不管是老房或新房,故房价高企购买欲不高.
综上所述,目前汉中房价泡沫不大,但价格并不是很低,涨价空间更不大.可对比的是西安现在均价在3-4000元.成都3-4000元.另外,中央有新政策将要出台,以后户口按房产所在地登记,那么大城市的房价将有良好表现,小城市就有压力.
上面说了房价是否上涨与供求关系,投资收益伴随,为什么大城市房价那么高?就是因为外流人口占比较大,租金收益高,城市的土地资源近枯竭,只有通过高房价来压制购买欲.一个简单例子,目前在深圳市内花10000元/平米的价格买个70平米的二手房,如果出租月租金可有3000元以上,那么19年就可收回成本,且租金是年年上涨的.投资收益达5%以上了.这样的价格还是值得买.要命的是深圳市内已没有可开发的土地,所以明确的是房价只有涨.而北京,上海同样面对这样的结局,因为大城市的基础建设好,相关配套也完善,医疗,保险,就业,发展机会明显高于小城市,故人们越来越多地挤在了一起,造成房价越调越涨的局面,为此也拉高了全国的房价.所以说要买房不仅仅看到房价的高低,更关注的是供求关系与投资收益的问题.
建议,在汉中目前没买房的人不必急于买房,我国新一轮的加息已经开始,房价调控的压力越来越大.观望,等待是最好的策略.在汉中买房真不如租房划算.耐心等待开发商们急于低价卖出时再考虑吧.