人在江湖 2008-1-20 00:10
榆林房价要上5000？ （转帖）
5月22日，我市举行了开发区一幅374亩土地的使用权公开拍卖活动，该地块位于开发区核心地带，将建成“规划一流、设计一流、人文环境一流、科技含量一流”的高尚住宅小区。
由于该地块面积大、位置好，也是榆林有史以来最大的一块房地产开发用途的国有土地使用权拍卖活动，拍卖结果和项目后续的开发情况将会对榆林房地产发展产生里程碑式的影响，因此受到了社会各方的高度关注。由于参加此次拍卖须交纳3.5亿元的保证金，较高的门槛把大多数开发商挡在了门外，最后共有四家单位参与了拍卖活动。活动开始后，拍卖师宣布出让方设定的拍卖起价为人民币9亿元、每次加价幅度不低于200万元，在一家应价、一家加价一次后，拍卖以9.02亿元成交，拍卖在略显沉闷的气氛中结束。
透过一些经济指标的粗浅分析，让我们猜测一下此次拍卖活动对榆林未来的房地产发展造成的影响。
占地面积：374.06亩
容积率：≤1.8
建筑密度：≤2.3
绿地率：≥35%
土地成交价：9.02亿元人民币，即不含配套费、规费及其它税费的净地价为241万元/亩。
按照要求，受让人必须在拍卖结束后一周内交齐全部土地出让金,10月份动工建设。且不论紧迫的交款期限对受让人的资金链造成的巨大压力，在四个月内要完成产品定位、规划设计、报批报建、施工招标，对开发商的专业力量和协调能力提出的挑战，放眼国内房地产行业能保质保量完成的开发商恐怕也聊聊无几。
在1.8的容积率限制下，该项目总规模约45万┫，扣除小区配套修建但不能销售的公共服务设施后，项目的楼面地价高达2090元/┫。经过完整计算，包含土地成本、配套费、规费、税金、设计勘察、审查费用、建安和室外工程费、财务费用、管理和销售费用等全部内容，综合成本在4800元/┫以上。
考虑到在1.8的容积率下，多层住宅将占很大比例，不利于节约用地。假设开发商从合理收益、项目形象等角度提出适当提高项目容积率的请求，那么在修建高层和小高层住宅、保证项目绿化率、满足城市规划中的日照要求等各项条件后，合理的将容积率提升至2.5，总规模62万┫。同口径计算，楼面地价为1505元/┫,综合成本约为4400元/┫。
在两种容积率的计算结果下，开发商提出15%的合理成本利润率，那么以多层住宅为主的1.8容积率方案售价应为5520元/┫；以高层、小高层住宅为主的2.5容积率方案售价应为5060元/┫。
该项目按规定进度开发，项目在07年10月份动工、08年年中进入销售阶段，意味着一年后我们面对的榆林市住宅销售标杆价格怎么都会在5000元以上。
无论你是工薪一族还是事业有成的老板阶层，恐怕都无法置身于下一轮房价涨潮之外。榆林房地产行业中的买卖各方，是时候坐下来认真的想一想了！
榆林，你真的准备好应对5000元以上的房价了吗？